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Décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008
Acte sous seing privé
et droit de rétractation
Acte authentique
et droit de réflexion


Vente d'un bien immobilier : Documents à fournir par l'acquéreur et le vendeur

Les documents à fournir par le vendeur

Exemple de documents et d'information que le notaire pourra demander au vendeur :

Notaire | Diagnostics ImmobiliersLe titre de propriété : Le notaire doit s’assurer que le promettant est propriétaire du bien, c’est pourquoi il lui demande de présenter son titre de propriété.

L’établissement de l’origine de propriété est ensuite complété par les renseignements fonciers et hypothécaires demandés par le notaire avant la vente.

Les documents relatifs à sa situation personnelle : livret de famille ou extrait d'acte de naissance, passeport et carte de résident (pour les étrangers), acte de mariage, PACS et l’extrait de la déclaration, etc...

Les documents relatifs aux travaux réalisés par le vendeur dans le bien vendu : le vendeur doit justifier avoir obtenu les autorisations administratives et de la copropriété, relatives à ces travaux, notamment s'il a :

  • modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ;
  • touché aux parties communes (ex : création d’une loggia, agrandissement sur une partie de couloir) ;
  • modifié l’affectation des locaux ;
  • divisé ou réuni certains lots ;
  • agrandi son appartement.

Le dossier de diagnostic technique :

L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en "cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte autentique de vente".

La composition de ce dossier varie selon que l'immeuble est ou non à usage d'habitation. Cette obligation est applicable depuis le 1er novembre 2007.

L'Amiante
Les propriétaires des immeubles, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doivent produire un diagnostic relatif à la présence éventuelle de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce constat est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente. Il n'a pas de limite de validité hormis la réalisation de travaux. A défaut, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d’amiante dans les éléments de construction.

Le plomb
Un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est annexé à toute promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique de vente d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949. La validité de ce diagnostic est illimitée s'il est négatif. En revanche, si la teneur en plomb dépasse un certain seuil, cette validité est de 1 an. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être convenue.

Les termites
En cas de vente d’un immeuble bâti ou non, situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état parasitaire du bâtiment relatif à la présence de termites doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique réalisant la vente. Cet état doit avoir été établi moins de six mois avant la date de cet acte. A défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés concernant la présence de termites.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Depuis le 1er juin 2006, lorsque le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret. Le vendeur doit informer son acquéreur de l’existence des risques (se renseigner à la préfecture). Un état des risques doit être annexé à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente. Il doit dater de moins de 6 mois. Le vendeur doit également avertir l'acquéreur des sinistres subis par l'immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d'assurance au titre des catastrophes naturelles.

Diagnostic de l'installation intérieure de gaz
Depuis le 1er novembre 2007, un état des installations intérieures de gaz datant de plus de 15 ans, doit être fourni en cas de vente de tout bien à usage d’habitation. Cet état est annexé à l’acte authentique réalisant la vente. Il doit dater de moins de 3 ans. A défaut, il ne peut être prévu une clause d’exonération des vices cachés.

Diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur doit fournir à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative et sa durée de validité est de 10 ans.

Diagnostic de l'installation intérieure d'électricité
Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur d'un logement dont l'installation intérieure électrique date de plus de 15 ans doit fournir à l'acquéreur un état de celle-ci. Le rapport du diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité a une durée de validité de 3 ans.

Diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif
Un certificat de contrôle de la conformité des installations d'assainissement non collectif devra être annexé à tout acte de vente à compter du 1er janvier 2013.

 

Le vendeur d'un bien immobilier doit également fournir :

La superficie privative (loi Carrez)
Le vendeur d’un bien dans un immeuble en copropriété doit en indiquer la superficie privative. Sont exclus de cette mesure : les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2. En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 m2, il faut tenir compte de la superficie de l'ensemble de l'appartement y compris des lots inférieurs à 8m2. En cas d’absence de mention de superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente. En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte.

La sécurité des piscines (loi du 3 janvier 2003 et décret du 31 décembre 2003)
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l'installateur lui a remise et qui indique le dispositif de sécurité retenu. Pour celles qui ont été installées avant cette date, le propriétaire doit avoir équipé sa piscine d'un système de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006. Le non respect de ces règles est puni d'une amende de 45.000 euros.

Installation classée : Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l’acquéreur de l’existence de cette installation, de ses dangers ou inconvénients, pour le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit lui indiquer par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement de cette formalité. La loi du 30 juillet 2003 impose à l’exploitant d’une installation classée de communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente.

Les documents relatifs à la copropriété :
En cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur communique : les nom et adresse du syndic, le règlement de copropriété et ses modificatifs.

Lors de la vente d’une maison : le vendeur d’une maison individuelle doit fournir les pièces concernant des constructions qu’il a réalisées :

  • copies des permis de construire,
  • déclaration d’achèvement des travaux,
  • certificat de conformité,
  • attestation de souscription et de paiement de l’assurance dommage ouvrage
  • les renseignements sur les servitudes existantes dont il a connaissance (ex : passage, interdiction de construire).
  • le règlement du lotissement, du cahier des charges et des statuts de l’association syndicale le cas échéant ;
  • les renseignements relatifs à l’assainissement.

La vente d’un terrain à bâtir :
Le vendeur doit mentionner si le descriptif du terrain résulte d’un bornage. Le bornage est obligatoire si le terrain est un lot de lotissement. Voir aussi :"terrain à bâtir"

Les renseignements relatifs aux emprunts :
Si le vendeur avait utilisé des prêts pour financer l’achat ou la construction du bien vendu, il indique au notaire :

  • l’adresse de la banque et les références du ou des prêts,
  • les éventuelles procédures de saisie. Voir aussi :"l'emprunt et l'hypothèque dans la vente"

Renseignements relatifs aux plus-values :
Le vendeur doit mentionner si le bien vendu constitue sa résidence principale. Dans le cas contraire, et pour permettre au notaire d’établir la déclaration relative à l’impôt de plus-values et de procéder à son paiement, le vendeur doit notamment lui donner:

  • les factures des entrepreneurs s’il a fait réalisé des travaux de construction ou d’amélioration,
  • la preuve du paiement des frais d’acquisition lors de l’achat du bien, ou le justificatif du paiement des droits de donation ou de succession,
  • l’adresse du service des impôts dont il dépend. Voir aussi : "l'imposition des plus-values"
  • Les contrats relatifs au bien vendu :

Le vendeur doit fournir en cas de location du bien qu’il vend :

  • la copie du bail,
  • la dernière quittance et montant du dépôt de garantie,
  • original de la lettre de congé donné par le locataire ou le bailleur,
  • la copie de l’engagement de location lié à un avantage fiscal (Robien, Besson…),
  • les contrats d’entretien éventuels.

 

Les documents à fournir par l'acquéreur

Exemple de documents et d'information que le notaire pourra demander à l’acquéreur d'un bien immobilier :

Les documents relatifs à sa situation personnelle :

  • Si l’acquéreur est une personne physique : livret de famille, extrait d'acte de naissance, passeport (pour les étrangers), acte de mariage, PACS et l’extrait de déclaration, etc...
  • Si l’acquéreur est une personne morale (société) : extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, statuts de la société, procès-verbal de l’assemblée ayant décidé l’acquisition, etc....

Les informations et documents relatifs au financement :

  • En cas de souscription d’un prêt relais (dans l’attente de la vente d’un autre bien), la copie du titre de propriété si la banque demande l’inscription d’une garantie sur ce bien ;
  • l’indication de l’origine des fonds si l’acquéreur est marié sous le régime de la communauté et s’il achète seul avec des fonds propres (provenant d’une succession, d’une donation ou dont il disposait avant son mariage). Une « déclaration de remploi » sera alors insérée dans l’acte ;

après signature de la promesse, en cas d’emprunt, l’acquéreur devra fournir au notaire une copie de l’offre de prêt.

 

source : http://www.paris.notaires.fr